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土地区画整理事業（土地区画整理事業の仕組み）
土地区画整理事業の仕組み
事業の特徴
面的に総合整備する手法であること、公共施設の整備についてその受益を権利者に公平に分配できること、既存コミュニティを維持できることが土地区画整理事業の大きな特徴です。
また、「減歩（げんぶ）」、「換地（かんち）」といった一般的に聞き慣れないこの2つの言葉が、事業を行う上で非常に重要な意味を持っています。
【換地】（かんち）
道路、公園、広場などを整備すると同時に、安全で使いやすい宅地につくりかえるため、それぞれのもとの土地の形をなおし、もとの条件に見合うところに配置換えをします。このように、もとの土地に対して新しく置き換えられた土地を「換地」と言います。
【減歩】（げんぶ）
事業区域内で、新たに整備される生活道路、公園緑地などにあたる土地は、換地を定めるときに、この事業の区域内の土地所有者に宅地の一部を出し合って負担してもらうことになります。これを「減歩」と言います。また、事業費の一部に充てるため、売却する土地「保留地」も、それぞれの土地から公平に出し合って生み出します。
事業の効果
- 曲がりくねった道路やすれ違いができなかった道路が、安全で快適な道路に生まれ変わります。
- すべての宅地が道路に面した整形の土地になると共に、利便性・利用価値が高まります。
- 子供の遊び場や憩いの場として公園が確保されます。
- 上・下水道やガスなどの供給処理施設を一体的に整備することができます。
- 町名や地番が整理され、わかりやすくなります。
用地買収方式（個別毎施設整備）事業と土地区画整理事業との比較
ある地区内の道路や公園などの公共施設を個別に用地買収方式により整備を行おうとする場合、事業により施設自体は整備されるものの、利用度の低い不要な残地や複数の取付道路、変則交差点などが生じてしまう場合もあります。
しかしながら、土地区画整理事業は、地区内の公共施設の新設又は改善と宅地の整備を一体的に行うことができるため、地区内は不要な残地などは生じず、安全で利用度の高い地区の整備を図ることができます。
権利の移行
土地区画整理事業施行前の土地の上にある所有権、小作権、賃借権などの権利は、換地へそのまま移ります。これを「権利の移行」と言います。このように事業により、権利関係は変わらないので、もとの生活状態を維持しながら、まちづくりを行うことができます。
土地区画整理事業は、こうした「権利の移行」が行われるため、事業にあたっては、地区内の関係権利者の十分な理解や合意を得た上で、施行されることが望まれます。
施行者
事業の性格上、私権の制限、換地や建物移転等が伴うため、事業の施行者は制限されており、現行の土地区画整理法上では、主には下表のとおりとなっています。
この中でも、代表的なものは、「組合施行」及び「地方公共団体（市町村）施行」の2つです。
既成市街地では市町村施行、新市街地では地権者の発意、合意による組合施行で行われる場合が一般的です。
※会社施行は平成17年法改正により制度化。この他、国土交通大臣施行・地方住宅供給公社も施行が可能。
事業の財源
事業を行うには、道路や公園などを整備したり、従前の建物や工作物を移転・移設したり、あるいは上下水道・ガスを敷設するなど、多くの資金を必要とします。その必要となる財源は、地区内の土地所有者が減歩によって、少しずつ出し合った土地（保留地）を売却して得る保留地処分金、地区内の都市計画道路の整備費・用地費分としての国庫補助金、道路・公園・河川等の施設管理者が新たに整備する公共施設の用地費相当分として負担する公共施設管理者負担金、市町村の単独費・組合助成金等があります。
また、一般的に、事業資金の収入財源として、既成市街地における地区の場合は国庫補助金、新市街地における地区の場合は保留地処分金の占める割合が高い傾向にあります。
事業の施行地区
事業の施行地区は、土地区画整理法により、都市計画区域内に限られます。
さらに、施行者の種類によっては、施行区域（土地区画整理事業を施行する目的で都市計画決定された区域）に限定される場合があります。
施行区域と施行者との関係
注1）施行地区は、施行区域の内外にわたってはなりません。
注2）市街化区域及び市街化調整区域の定めのない都市計画区域においては、施行区域は、都市計画区域内のいずれにおいても定めることができます。
