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新潟県ホーム の中の税金・収入証紙の中の不動産取得税Q&A よくあるご質問(その2)

 不動産取得税Q&A よくあるご質問(その2)

2014年04月01日
Q8 平成26年3月に住宅を新築しましたが、不動産取得税はいつ課税になるのですか。
Q9 中古住宅(土地付き)を購入しましたが、不動産取得税はいつ課税になりますか。
Q10 Aさんから不動産を取得し、同日中にBさんに譲渡しましたが、私にも不動産取得税が課税されるのですか。
Q11 別荘は、「住宅」に当たりますか。
Q12 住宅が古くなったので、今回、新しく床面積210㎡の住宅を建築しました。新築した住宅の隣に15年前父親名義で建てた床面積50㎡の通勤用車庫があります。特例適用住宅の控除を受けることができますか。
Q13 昨年、木造住宅を新築したところ、今年、市役所から固定資産税の納税通知書が、地域振興局県税部から不動産取得税の納税通知書がそれぞれ送られてきました。固定資産税の納税通知書に記載されている評価額と、不動産取得税の納税通知書に記載されている評価額が異なるのはなぜですか。
Q14 土地を2,000万円で購入し、その敷地に事務所を3,000万円かけて新築する予定です。おおよその土地・家屋の評価額の見込みを教えてください。
Q15 固定資産評価基準について、教えてください。
Q16 老朽化が著しい建物を取得しましたが、不動産取得税の計算の基礎(課税標準)に反映されていないように思えます。
Q17 土地を取得しました。1年後に土地の上に住宅を新築する予定です。住宅が完成したら、住宅用土地の減額の適用を申請するつもりですが、それまで徴収の猶予を受けることができますか。
Q18 転用許可を受けた農地ですが、宅地並みの評価がされています。
Q19 不動産を他の人と共同で取得しましたが、納税通知書に記載されている税額を全額納めなければなりませんか。
Q20 不動産取得税の控除・減額の適用について、期間の制限はありますか。

Q8 平成26年3月に住宅を新築しましたが、不動産取得税はいつ課税になるのですか。 

 住宅を新築された場合、通常、翌年の6月に納税通知書を送付します。平成26年3月に住宅が新築完成した場合は、27年6月が課税時期となります。納税通知書に記載された納期限までに、金融機関等で納めてください。
 なお、新築した住宅が一定の要件を満たす場合には、不動産取得税を軽減する制度(住宅特例控除/詳しくはQ2を参照ください。)があります。この制度の適用を受けるためには、特例控除の適用の申請が必要です。
 ただし、特例控除の適用の申告をされなかった場合でも、課税庁において、課税前に住宅特例控除の適用の要件に該当することが確認できた場合には、これを適用した後の税額で課税しています。したがって、住宅特例控除の適用の結果、税額が発生しない場合は、納税通知書が送付されないことがあります。
 課税の状況をお知りになりたい方は、不動産の所在地を所管する地域振興局県税部にお問い合わせください。

Q9 中古住宅(土地付き)を購入しましたが、不動産取得税はいつ課税になりますか。

 不動産の譲渡を受けた場合、不動産取得税の課税は、通常、取得の日からおおよそ4~6か月後くらいになります。納税通知書が送付されますので、通知に記載された納期限までに金融機関等で納めてください。
 ただし、様々な事情で課税時期が取得の日以後4~6か月を超える場合もあります。課税の状況をお知りになりたい方は、不動産の所在地を所管する地域振興局県税部にお問い合わせください。
 なお、一定の要件を満たす中古住宅、又は敷地(土地)の取得についての軽減措置については、Q3及びQ4を参照してください。

Q10 Aさんから不動産を取得し、同日中にBさんに譲渡しましたが、私にも不動産取得税が課税されるのですか。

 かかります。不動産取得税は、不動産の取得に対してかかる税金ですので、所有期間の長短は問いません。したがって、取得した同日中に他に転売された場合であっても、不動産取得税は課税されます。

Q11 別荘は、「住宅」に当たりますか。

 住宅とは、人が居住する家屋をいいます。別荘は、不動産取得税にいう「住宅」ではありませんが、週末に居住するために郊外等に取得するものや遠距離通勤者が平日に居住するために職場の近くに取得するもの等で、毎月1日以上居住するものは「住宅」です。

Q12 住宅が古くなったので、今回、新しく床面積210㎡の住宅を建築しました。新築した住宅の隣に15年前父親名義で建てた床面積50㎡の通勤用車庫があります。特例適用住宅の控除を受けることができますか。

 できません。特例適用住宅の床面積の要件の判定に当たっては、今回新築した住宅の他に車庫・物置などの住宅用附属屋がある場合は、所有者の名義を問わず、これらを合計して判定します。したがって、住宅の床面積を合計すると特例適用住宅の床面積の要件の上限である240㎡を超えるので、控除を受けることができません。
 詳しくは、Q2を参照してください。

Q13 昨年、木造住宅を新築したところ、今年、市役所から固定資産税の納税通知書が、地域振興局県税部から不動産取得税の納税通知書がそれぞれ送られてきました。固定資産税の納税通知書に記載されている評価額と、不動産取得税の納税通知書に記載されている評価額が異なるのはなぜですか。

 不動産取得税の課税標準となる評価額は、新築した時点の額です。
 これに対して、固定資産税の課税標準となる評価額は、1月1日現在の額になります。新築時点と1月1日の間には時間の経過があることから、1月1日現在の評価額を算定する際には、新築時の評価額から減価が行われます。このような理由から、不動産取得税と固定資産税の評価額が異なることになります。

Q14 土地を2,000万円で購入し、その敷地に事務所を3,000万円かけて新築する予定です。おおよその土地・家屋の評価額の見込みを教えてください。

 不動産取得税の税額=課税標準(不動産の価格)×税率です。
 この不動産の価格は、固定資産評価基準(Q15を参照してください。)によって評価・算定されるもので、実際の個々の売買価格や建築請負価格とは異なります。
 したがって、売買価格や建築請負価格を参考に、一概に評価額がいくらになるか示すことはできません。
 なお、家屋については、新築完成後、県または市町村の職員が現地調査に伺い、その後に固定資産評価基準に基づいて評価額を計算します。土地については、1~3年ごとに、また、地目の変換等の事情があった場合に価格を見直しています。

Q15 固定資産評価基準について、教えてください。

 「固定資産評価基準」とは、固定資産の評価の基準並びに評価の実施方法及び手続きを定めたもので、総務大臣により告示されています。固定資産の価格は、この評価基準によって決定しなければならないとされています。(地方税法第73条の21第1項・第2項、第403条第1項)
 現実の取引価格は、当事者間の事情等によって左右されますが、適正な時価を求めるためには、正常な条件とは認められない主観的特殊的な条件による部分を捨象して得られるその資産自体の本来の価値を適正に反映する必要があります。
 評価基準は、この適正な時価を求めるにあたって、評価を行う者の主観的判断に基づく個人差をできるだけ排除し、評価の全国的な統一と市町村間の均衡を図るために定められています。

Q16 老朽化が著しい建物を取得しましたが、不動産取得税の計算の基礎(課税標準)に反映されていないように思えます。

 不動産取得税の課税標準となるべき価格は、固定資産課税台帳に登録された価格により決定されます。(地方税法第73条の21第1項)
 ただし、その不動産について、固定資産税の賦課期日(1月1日)後に、増築、改築、損かいその他特別な事情がある場合において、当該固定資産課税台帳登録価格により難い場合は、それら特別な事情を考慮して価格を決定します。(地方税法第73条の21第1項但書)
 「損かい」とは、壁、柱、はり、屋根等の家屋の主要構造部その他の部分について、更新を要する大きな損傷があった場合及びこれらに準ずる事情があった場合をいうと解されています。
 したがって、家屋を取得した年の1月1日以後に、損かい等があったと認められない限り、固定資産課税台帳登録価格により不動産取得税の課税標準額が決定され、新たに価格の見直しをすることはできません。
 なお、通常の維持管理を行うものとした場合において、その年数の経過に応じて通常生ずる減価(天災、火災等による損耗でないもの。)は固定資産評価基準に定める「経過年数に応ずる減点補正率」の適用により、既に価格に反映されています。

Q17 土地を取得しました。1年後に土地の上に住宅を新築する予定です。住宅が完成したら、住宅用土地の減額の適用を申請するつもりですが、それまで徴収の猶予を受けることができますか。

 通常、納税通知書に定める納期限までに住宅が完成していない場合は、一旦全額を納税していただいています。そして、住宅の完成後に、減額(還付)の申請があったときに、一旦納めていただいていた税を還付しています。
 ただし、特に徴収の猶予を希望される場合は、徴収猶予の申告をすることも可能ですので(建築確認申請書等を添えて徴収猶予申告書を不動産の所在地を所管する地域振興局県税部に提出します。)、所管の地域振興局県税部にお問い合わせください。

Q18 転用許可を受けた農地ですが、宅地並みの評価がされています。

 農地法第4条第1項及び第5条第1項の規定により、宅地転用許可を受けた農地は、外見上農地としての形態をとどめていても、既に実質的には宅地としての潜在的価値を有していると考えられます。
 これを一般農地と同様に生産力などに着目して評価することは不合理であり、宅地との間に不均衡を生じることとなることから、通常必要と認められる造成費に相当する額を控除のうえ価格を決定しています。

Q19 不動産を他の人と共同で取得しましたが、納税通知書に記載されている税額を全額納めなければなりませんか。

 共同取得者は、他の共同取得者と連帯して全額の税を納める義務があります。(地方税法第10条の2第1項)
 共同取得者のうち、住所が異なる方にはそれぞれ同じ税額を通知しています。共同取得した不動産について納税通知書が送付された場合は、他の共同取得者の方とご相談の上、1枚の納付書で納税してください。

Q20 不動産取得税の控除・減額の適用について、期間の制限はありますか。

 税に係る権利の速やかな行使を促し、法律関係の安定を図るために、地方税法第17条の5第3項の規定により、不動産を取得した日(減額については、減額要件を満たした日)の翌日から起算して5年を経過した日以後は、控除や減額の賦課決定をすることができないとされています。
 軽減措置の申告、申請は事由の発生後速やかに行ってください。