開発許可について

内容

1. 開発許可制度の主旨
2. 開発行為及び建築行為の定義＜都市計画法第4条第12項>
3. 許可が必要な開発行為、及び建築行為
4. 開発許可制度運用指針等
5. 開発許可の流れ
6. 新潟県開発審査会
7. 新潟県開発審査会付議基準
8. 閲覧・証明

新潟県内の開発許可権者について

　新潟県では都市計画区域を有する全市町村へ開発許可権限を移譲しています（権限移譲によらずに、新潟市は政令市として、長岡市・上越市は施行時特例市として事務を行っています）。

　詳しくは、開発行為を行う予定の区域を管轄する市役所又は町村役場の開発許可担当窓口までお問い合わせください。

新潟県内の開発許可権者一覧

（令和7年10月1日現在）

市町村	都市計画区域	開発許可権者（担当課）
村上市	村上	村上市（都市計画課都市政策室）
粟島浦村	－	新潟県（都市政策課都市計画係）
関川村	－	新潟県（都市政策課都市計画係）
阿賀野市	阿賀野	阿賀野市（建設課都市計画建築係）
胎内市	胎内	胎内市（地域整備課都市計画建築係）
新発田市	新潟	新発田市（地域整備課都市計画係）
聖籠町		聖籠町（ふるさと整備課都市計画係）
新潟市		新潟市（都市計画課開発審査・景観担当）
阿賀町	津川	阿賀町（政策推進課企画係）
五泉市	五泉	五泉市（都市整備課都市計画係）
加茂市	加茂	加茂市（建設課都市計画係）
田上町		田上町（地域整備課施設整備係）
三条市	三条	三条市（建設課建設整備係）
弥彦村	燕弥彦	弥彦村（防災むらづくり課むらづくり係）
燕市		燕市（都市計画課都市計画係）
見附市	長岡	見附市（都市環境課都市政策室都市・住宅政策係）
長岡市	長岡	長岡市（建築・開発審査課開発審査班）
	栃尾
	川口
出雲崎	－	新潟県（都市政策課都市計画係）
小千谷市	小千谷	小千谷市（建設課都市整備室都市整備係）
魚沼市	魚沼	魚沼市（都市整備課都市整備係）
南魚沼市	南魚沼	南魚沼市（都市計画課都市計画班）
湯沢町	湯沢	湯沢町（建設課建設整備係）
十日町市	十日町	十日町市（都市計画課都市計画係）
	川西
津南町	－	新潟県（都市政策課都市計画係）
刈羽村	－	新潟県（都市政策課都市計画係）
柏崎市	柏崎	柏崎市（都市計画課都市計画係）
上越市	上越	上越市（都市整備課計画係）
	柿崎
	妙高
妙高市	妙高	妙高市（建設課都市計画・建築グループ）
糸魚川市	糸魚川	糸魚川市（都市政策課都市計画係）
佐渡市	佐渡	佐渡市（建築住宅課住宅・都市計画係）

1 開発許可制度の主旨

　昭和43年の都市計画法の改正に際して、開発許可制度が創設され、都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に区分した目的を担保する手段として、開発行為を許可制とし、開発行為を行う場合には必要な公共施設等の整備を義務づけるとともに、市街化調整区域にあっては、一定の例外的なものを除き開発行為を行わせないこととしています。同様にして、開発行為を伴わない建築行為についても市街化調整区域における開発行為とほぼ同様の規制が行われています。
　市街化区域及び市街化調整区域に関する都市計画が定められていない区域（以下、非線引き都市計画区域という）及び準都市計画区域や都市計画区域外においても、一定規模以上の開発行為について、環境の保全、災害の防止及び利便の確保等の見地から開発許可制度が適用されます。

2 開発行為及び建築行為の定義＜都市計画法第4条第12項＞

（1）開発行為とは

　主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更のことをいいます。

 1)「主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的」とは

　土地の区画形質の変更を行う主たる目的が、建築物の建築又は特定工作物の建設にあるという意味です。すなわち、その土地の利用形態が主として建築物又は特定工作物の敷地となる場合に、その土地について行う区画形質の変更が開発行為となります。
　従って、建築物の建築又は特定工作物の建設を目的としない、土地の区画形質の変更は開発行為には該当しません。

ア　建築物＜法第4条第10項、建築基準法第2条第1号＞
　土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱もしくは壁を有するもの、これに付属する門もしくは塀、観覧のための工作物又は地下もしくは高架の工作物内に設ける事務所、店舗、興業場、倉庫、その他これらに類する施設。

イ　特定工作物＜法第4条第10項、法施行令第1条＞
　特定工作物にあたる施設は、表のとおりです。

特定工作物の種類	特定工作物にあたる施設
第1種特定工作物	コンクリートプラント アスファルトプラント クラッシャープラント 危険物の貯蔵又は処理に供する工作物
第2種特定工作物	ゴルフ場 その規模が1ha以上の運動・レジャー施設である工作物（野球場、庭球場、陸上競技場、遊園地、動物園、その他） 1ha以上の墓園

 2)「土地の区画形質の変更」とは

　土地の区画又は形質の変更をいいます。

ア　区画の変更
　土地の利用形態として区画の変更をいいます。建築物の建築又は特定工作物の建設を目的として、一団の土地を独立した物件として明認しうるもの（塀、垣、道路等）で分割する場合などがこれに該当します。
　なお、単なる分合筆を目的とした権利区画のみの変更はこれに該当しません。

図1　「区画の変更」であると見なす場合

イ　形質の変更
　土地の形状及び性質の変更をいいます。建築物又は特定工作物の敷地の用に供する目的で、切土、盛土等を行って土地の物理的形状を変更する場合や開発区域内に道路などを築造する場合、建築物の建築に伴い、農地や山林等が宅地に変更される場合等がこれに該当します。

図2　「形質の変更」であると見なす場合

（2）建築行為とは

　開発許可を受けた区域以外の土地に開発行為を伴わずに、建築物の新築、改築もしくは用途の変更又は第1種特定工作物の新設を行うことをいいます。

3 許可が必要な開発行為及び建築行為

（1）許可が必要な開発行為

　開発行為の許可が必要となる場合は、下表のとおりです。

区域	許可が必要な規模	許可条文
市街化区域	1,000平方メートル以上	第29条第1項
市街化調整区域	規模に関係無く全て	第29条第1項
非線引き都市計画区域	3,000平方メートル以上	第29条第1項
準都市計画区域	3,000平方メートル以上	第29条第1項
都市計画区域外	10,000平方メートル以上	第29条第2項

＊開発行為の中で都市計画法第29条第1項及び第2項の各号に該当する場合には、開発許可不要となります。
＊市街化区域および非線引き都市計画区域においては、条例により許可が必要な規模を上乗せ規制している場合があります。

（2）許可が必要な建築行為

区域	許可が必要な規模	許可条文
市街化調整区域	規模に関係なく全て	第43条第1項

＊建築行為の中で、都市計画法第43条第1項ただし書きの各号に該当する場合には、許可不要となります。

4 開発許可制度運用指針等

開発許可制度運用指針及び近年、国土交通省より発出された主な通知（技術的助言等）については以下の国土交通省ホームページをご覧下さい。​

詳細は国土交通省ホームページをご覧下さい。＜外部リンク＞
　

5 開発許可の流れ

図3　開発許可の流れ

6 新潟県開発審査会

(1)開発審査会

　都市計画法第78条の規定により、都道府県及び政令指定都市等において設置されているものです。
職務は以下のとおりです。

• 都市計画法第50条第1項に規定する不服申立ての審査請求に対する裁決
• 市街化調整区域で行われる都市計画法第34条第14号にかかる開発行為を許可権者が許可しようとする場合の審査
• 市街化調整区域における、開発許可を受けた区域以外での建築行為について、都市計画法施行令第36条第1項第3号ホの規定により、許可権者が許可しようとする場合の審査
  ※市街化調整区域にかかる案件は、新発田市、聖籠町、見附市にかかる案件のみ

(2)県内の開発審査会

　以下の市で独自に開発審査会を設置しています。

• 政令市　新潟市
• 施行時特例市　長岡市、上越市

(3)開発審査会委員名簿

（任期　令和6年9月1日～令和8年8月31日）

氏名	所属・職	分野	摘要
伊藤　秀夫	弁護士	法律
氷見　理	新潟大学自然科学系（農学部）　助教	経済
坂井　徹	旭調査設計株式会社	都市計画
内藤　一恵	一級建築士	建築
井上　智代	新潟大学大学院　保健学研究科　准教授	公衆衛生

7 新潟県開発審査会付議基準

　市街化調整区域において開発行為を行う場合には、都市計画法第34条のいずれかの号に該当していなければなりません。
　このうち、都市計画法第34条第14号に定める、開発審査会の議を経て許可される開発行為の基準を、本県では「新潟県開発審査会付議基準」として、以下のとおり定めて運用しています。
　各基準の詳細については、表の下のPDFファイルをご確認ください。

(令和6年8月1日時点)

番号	付議基準	特例＊
（1）	分家住宅	○
（2）	地区集会所	○
（3）	収用対象事業の施行に伴う建築物	○
（4）	社寺、仏閣及び納骨堂	○
（5）	既存集落内の自己用住宅	○
（6）	既存の権利の届出に準じた届出がなされた土地における自己用住宅	○
（7）	災害危険区域等に存する建築物の移転	○
（8）	既存建築物の建替	○
（9）	既存事業所の敷地拡張	○
（10）	市街化調整区域に存する事業所において従事する者の住宅・寮等	○
（11）	レクリェーション施設等
（12）	研究施設
（13）	法第34条第13号による既存の権利の届出に係る有効期間を経過した建築物	○
（14）	(廃止：既存宅地確認を受けた土地における開発行為）
（15）	土地区画整理事業の施行された区域内における開発行為	○
（16）	指定既存集落内の自己用住宅	○
（17）	指定既存集落内の分家住宅	○
（18）	指定既存集落内の小規模工場等	○
（19）	指定既存集落内の公営住宅	○
（20）	（廃止：指定産業振興地域内の工場等）
（21）	指定流通業務区域内の大規模流通業務施設
（22）	有料老人ホーム	○
（23）	空閑地における住宅等の建築	○
（24）	介護老人保健施設	○
（25）	病院・診療所と至近の距離にある薬局	○
（26）	既存の土地利用を適正に行うために最低限必要な管理施設
（27）-1	法に基づく許可を受けて又は許可を要しないものとして建築された後、適正に利用された建築物のやむを得ない事情による所有者変更等
（27）-2	法に基づく許可を受けて又は許可を要しないものとして建築された後、適正に利用された建築物の限定事情による所有者変更等	○
（28）	（廃止：新潟県警察以外の申請者による交番等建設のための建築物）
(29)-1	既存コミュニティの維持を目的としたやむを得ない事情による空家の賃貸住宅への用途変更
(29)-2	既存コミュニティの維持を目的とした限定事情による賃貸住宅への用途変更	○
（30）	社会福祉施設
（31）	六次産業化法の特例の対象とならない農産物直売所
（32）	地域経済牽引事業の用に供する施設

＊「特例」欄に「○」があるものは、随時開発許可して差し支えないものとして、開発審査会において包括的に承認した「開発審査会付議特例措置基準」として運用しているものです。

新潟県開発審査会付議基準（令和6年8月1日改正） [PDFファイル／4.7MB]

8 閲覧・証明

開発登録簿について

　開発登録簿は下記により閲覧することができます。
　・閲覧場所：土木部都市局都市政策課
　・閲覧時間：午前9時30分から午後4時30分まで（閉庁日は除く）
　・手数料　：無料

　開発登録簿は下記により写しの交付を請求することができます。
　・請求窓口　：土木部都市局都市政策課
　・請求方法　：申請書に必要事項を記入の上、申請窓口にて請求​
　　　　　　　　開発登録簿写し交付申請書　第5号様式（2条の2関係）＜外部リンク＞
　・交付手数料：用紙1枚につき500円

開発行為又は建築に関する証明書等の交付（60条証明）

　都市計画法施行規則第60条により、開発行為又は建築に関する証明を申請される場合は下記の窓口までご連絡ください。
　・請求窓口　：土木部都市局都市政策課都市計画係Tel:025-280-5429
　・証明手数料：1件につき500円